「親の名義のまま子どもが勝手に貸せる？」
「将来親が戻りたくなったら立ち退いてもらえる？」
親が施設に入居すると、実家が空き家になり、維持費や管理の負担が気になる方もいるでしょう。
実家を賃貸に出せば、家賃収入を得ながら建物の劣化を抑えやすくなりますが、初期費用や空室リスク、親が自宅に戻る可能性なども考慮しなければなりません。
この記事では、施設に入った親の家を賃貸に出すメリットや注意点、賃貸契約の種類について解説します。
売却や空き家のまま管理する方法とも比較し、親や家族の状況に合った選択肢を考えていきましょう。
施設に入った親の家は賃貸に出せる？
施設に入った親の家でも、条件が整えば賃貸に出すことは可能です。
しかし、親の家を子どもが自由に貸せるわけではありません。
親本人の意思や判断能力などを確認する必要があります。
親名義の家を貸すには本人の意思確認が必要
不動産を賃貸に出す契約（賃貸借契約）を結ぶ権利は、原則として不動産の所有者本人にあります。
実家の所有権が親にある以上、子どもであっても親に無断で家を貸し出すことはできません。
親にしっかりとした意思能力があり、実家を貸し出すことに同意している場合は、親本人が契約者となって賃貸手続きを進めます。
なお、身体が不自由で不動産会社とのやり取りや契約手続きへの立ち合いが難しい場合は、子どもが代理人として手続きを代行することも可能です。
その際は、親本人の意思で作成された委任状や印鑑証明書などが必要となります。
親の判断能力が低下している場合は注意が必要
認知症などで親の判断能力が低下している場合は、本人が賃貸契約を結んだり、子どもに代理権を与える委任状を作成したりすることが難しくなる場合があります。
子どもが勝手に契約を結ぶと、契約の有効性が問題になる恐れがあります。
親が自分で契約を結ぶことが難しい場合は、成年後見制度の利用を検討しましょう。
また、成年後見人等が親の居住用不動産を貸し出す際には、家庭裁判所の許可が必要になります。
判断能力に不安がある場合は、自己判断で手続きを進めず、司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。
参考：裁判所｜成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可
施設に入った親の家を賃貸に出すメリット
施設に入った実家を賃貸に出すことには、金銭面や維持管理面で多くのメリットがあります。
代表的な3つのメリットを解説します。
家賃収入を施設費用や維持費に充てられる
老人ホームなどに入居すると、利用料や食費、日用品費などの支出が発生します。
実家を賃貸に出せば、家賃収入をこうした費用の一部に充てられます。
また、空き家でも固定資産税や火災保険料、修繕費などの負担は続きます。
家賃収入があれば、維持費の負担軽減にもつながります。
しかし、管理委託費や空室期間中の負担もあるため、事前に収支を見積もっておきましょう。
人が住むことで空き家の劣化を抑えやすい
家は人が住まなくなると、換気不足によるカビや木材の傷み、給排水管の封水切れによる悪臭・害虫の発生など、さまざまな問題が起こりやすくなります。
賃貸に出して入居者が暮らせば、日常的な換気や掃除、通水が行われるため、空き家のままにするよりも劣化を抑えやすくなります。
ただし、人が住んでいれば建物の劣化を完全に防げるわけではありません。
入居者の使用状況によっては設備の故障や傷みが生じることもあるため、適切な維持管理は引き続き必要です。
思い出のある実家を手放さずに残せる
生まれ育った実家を手放したくない場合、賃貸に出せば所有権を維持したまま家を残せます。
親が亡くなった後の資産活用や相続について、時間をかけて考えたい場合にも選択肢となります。
ただし、入居者がいる間は家を自由に使えず、親が自宅に戻りたいと希望しても、契約によってはすぐに退去してもらえないことがあります。
親の今後の生活や維持費、賃貸契約の条件も踏まえて検討しましょう。
施設に入った親の家を貸す際の注意点・リスク
実家の賃貸化には多くのメリットがある一方で、事前に把握しておくべき注意点やリスクも存在します。
後悔しないためにも以下のポイントを確認しておきましょう。
家財の整理や修繕などの初期費用がかかる
家を他人に貸し出すためには、そのままの状態というわけにはいきません。
まずは家の中に残された親の荷物や家具を片付ける家財整理が必要です。
さらに、入居者を募集するためには、設備の修繕やクロスの張り替え、クリーニングなど、一定のリフォームやメンテナンス費用が発生することもあります。
物件の状態や広さによっては、荷物の処分費用や修繕費として数十万円以上の費用が必要になるケースもあるため、事前に資金繰りを計画しておく必要があります。
空室や修繕によって維持費を回収できないことがある
賃貸経営には空室リスクが伴います。
必ずしも希望通りの家賃で入居者がすぐに見つかるとは限らず、退去が発生した際には次の入居者が決まるまで無収入の期間が生じます。
また、入居中にエアコンや給湯器などの設備が故障した場合は、貸主（所有者）の負担で修理・交換を行わなければなりません。
初期費用や毎月の維持費、突発的な修繕費がかさみ、期待していたほどの収支にならない可能性があることを理解しておきましょう。
親が自宅に戻る可能性を考えておく
施設に入所したものの、体調の回復や生活環境の変化によっては、親が再び自宅に戻って暮らしたいと希望する可能性があります。
一般的な賃貸借契約（普通借家契約）を結んでいた場合は、貸主側の都合で入居者に立ち退いてもらうことは非常に困難です。
「親が戻りたいと言っているから」という理由であっても、簡単に契約を解除することはできません。
親が自宅へ復帰する可能性が少しでもある場合は、契約期間が満了したら退去してもらえる契約形式（定期借家契約）を選ぶなど、事前に対策を講じておく必要があります。
親が戻る可能性がある場合は賃貸契約の種類に注意
親の体調や状況によっては、「施設での生活が合わなかった」「状態が改善した」といった理由で実家に戻ってくる可能性があります。
そのため、将来的に親が自宅に戻る可能性が少しでもある場合は、賃貸契約を結ぶ際の契約の種類に注意しましょう。
普通借家契約と定期借家契約の違い
賃貸契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。
両者の最も大きな違いは、契約更新の有無と解約の難しさにあります。
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
| 契約期間の満了後 | 原則として更新が可能 | 原則として契約終了 |
| 貸主側からの契約終了 | 正当事由などが必要 | 期間満了によって終了する仕組み |
| 再契約 | 更新として継続する | 貸主と借主の合意により可能 |
一般的に用いられる「普通借家契約」では、借主（入居者）の権利が強力に保護されています。
そのため「親が自宅に戻ることになったから」という理由であっても、貸主側から一方的に契約を解除したり更新を拒否したりすることは法律上困難です。
定期借家契約を結ぶメリットと注意点
定期借家契約のメリットは、契約期間をあらかじめ定め、期間満了とともに確実に契約を終了できる点です。
「親が施設に入っている間だけ貸したい」といった将来の計画に合わせて柔軟に対応できます。
ただし、契約時には以下の点に注意が必要です。
厳格な手続きが必要：契約前に「更新がなく期間満了で終了する」旨を書面で説明する義務があります。また、契約期間が1年以上の場合は、満了の1年前〜6か月前までに借主へ終了通知を出さないと、明け渡しを求められなくなります。
借り手が付きにくい傾向：期間が限定されるため入居希望者が限られやすく、相場より家賃を下げるなどの工夫が必要になることがあります。
親の帰宅可能性や施設生活の見通しを踏まえ、募集条件や期間を慎重に判断しましょう。
不安な場合は、不動産会社や専門家への事前相談がおすすめです。
施設に入った親の家は貸すべき？ほかの選択肢も比較
施設に入った親の家は、必ずしも賃貸に出すのが最善とは限りません。
家の状態や立地、維持費、親が戻る可能性などによっては、売却したり、空き家のまま管理したりするほうが適している場合もあります。
それぞれの選択肢の特徴を理解し、親や家族の状況に合った方法を検討しましょう。
賃貸に向いているケース
実家を賃貸に出すのが向いているのは、次のような条件やご意向がある場合です。
- 立地が良く、リフォーム費用を考慮しても十分な収支が見込める
- 毎月の家賃収入を親の施設代や介護費用の補填に充てたい
- 将来的に親が自宅に戻る可能性や、子ども・孫が引き継いで住む可能性がある
- 親が生きている間は、思い出の詰まった実家を売りたくない
実家を手放さずに維持しつつ、毎月の現金収入を得たい場合に検討してみましょう。
売却を検討したほうがよいケース
賃貸ではなく売却を検討したほうが良いのは、次のようなケースです。
- 築年数が古く、賃貸に出すためのリフォーム・修繕費が高額になり回収の見込みがない
- 将来的に家族の誰かが住む予定が一切なく、実家を残す理由がない
- 毎月の管理や入居者トラブルへの対応など、貸主としての手間やリスクを一切抱えたくない
- 売却によってまとまった現金を作り、一括で施設入居一時金や将来の介護費用に充てたい
建物の老朽化が進んでいて修繕費が高額になる場合や、賃貸需要が少なく入居者を確保しにくい場合は、賃貸より売却の方が適していることがあります。
【関連記事】施設に入った親の家は売却できる？子どもが進める条件と注意点を解説
空き家のまま管理するのが向いているケース
空き家のまま所有・管理するのが向いているのは、次のようなケースです。
- 親が施設に入ったばかりで体調や生活が安定せず、退去・復帰の判断がすぐにつかない
- 荷物の整理や賃貸・売却に向けた家族間の話し合いに時間的な猶予がほしい
- 定期的に実家へ通い、換気や清掃などの維持管理を行える時間・精神的余裕がある
ただし、空き家のまま放置しておくと固定資産税や維持費がかかり続けるだけでなく、建物の老朽化や防犯上のリスクが高まります。
ご自身で管理を続けるか、空き家管理サービスなどを利用しながら、次の選択肢（賃貸か売却か）を決めるまでの一時的な期間として位置づけるのが現実的です。
【関連記事】実家を空き家のまま放置するとどうなる？リスクと対処法を解説
まとめ
施設に入った親の家は、本人の意思や判断能力などを確認したうえで、条件が整えば賃貸に出すことが可能です。
家賃収入を施設費用や維持費に充てられる一方、家財整理や修繕の初期費用、空室リスクなども考慮する必要があります。
また、親が自宅に戻る可能性がある場合は、普通借家契約と定期借家契約の違いを理解し、将来の生活を見据えた契約方法を検討することが大切です。
賃貸だけでなく、売却や空き家のまま管理する方法も含め、親の意向や家の状態、維持費などを踏まえて判断しましょう。
迷った場合は、不動産会社や法律の専門家に相談することも選択肢のひとつです。