「親が施設に入った家は売却できる？」
親が施設に入った家でも売却はできます。
しかし、親名義の家は子どもが自由に売れるわけではなく、親本人の意思能力や名義など、事前に確認すべきポイントがあります。
特に認知症が関係する場合は、成年後見制度が必要になるケースもあり、売却が難しくなることがあります。
この記事では、施設に入った親の家を売却できる条件や注意点、認知症・住民票・税金の問題、売却の流れまでわかりやすく解説します。
親が施設に入った家は売却できる？
親が施設に入った家でも売却は可能です。
しかし、親名義の家を売る場合には、いくつかの条件や注意点があります。
まずは、施設入所後の家がどのような条件で売却できるのかを確認していきましょう。
親が施設に入っても家は売却できる
不動産の売却権限は、登記上の所有者にあります。
親が施設に入ったからといって所有権が消滅するわけではありません。
親本人に「売却したい」という意思があり、かつ契約の内容を理解できる判断能力があれば、施設に入所している状態でも問題なく売却活動を進められます。
この場合は、不動産会社との媒介契約や売買契約書への署名・捺印は親本人が行うことになります。
親名義の家を子どもが売却できる条件
親名義の家を子どもが自由に売却できるわけではありません。
不動産の売却は、原則として所有者本人が行うものだからです。
つまり、親名義の家を売却するには、基本的に親本人の同意が必要になります。
親が契約の場に出向くのが難しい場合は、子どもを代理人として立てることができます。
親本人が署名・捺印した委任状と実印、印鑑証明書などを用意することで、子どもが実務を代行できます。
委任状があっても、最終的な契約には本人の意思確認が必要になることが多いです。
認知症が発症している場合は、委任状は無効になります。
売却前に確認したい共有名義・抵当権などの注意点
いざ売却に動こうとした際に、権利の壁にぶつかることがあります。
次の2点は必ず事前に登記簿謄本（全部事項証明書）で確認しておきましょう。
| 共有名義になっていないか | 共有名義の場合、共有者全員の同意がなければ売却できません |
| 抵当権が残っていないか | 売却時には住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります |
住宅ローンを完済していても、銀行の抵当権を抹消する手続き（抵当権抹消登記）を忘れている場合があるため、事前に確認をしましょう。
認知症の親の家は売却できる？
実家売却において、慎重な判断が求められるのが親の認知症の問題です。
認知症になると不動産売却が難しくなる理由
不動産の売買は法律行為です。
売主には、契約の内容を正しく理解し、その結果を判断できる意思能力が求められます。
もし、認知症などで意思能力がないとみなされた場合、売買契約は法的に無効となります。
判断能力が不十分な高齢者が不当に安い価格で家を売らされてしまうなどの被害を防ぐためのルールです。
不動産会社や司法書士も、本人の意思確認ができない物件の取引は原則として受け付けてくれません。
親の意思能力がある場合の売却方法
親に認知症の診断が出ていても、契約の内容を正しく理解できる意思能力があると司法書士に判断されれば、売却できる可能性があります。
大切なのは「本人が売却内容を理解し、納得しているか」です。
たとえば、軽度の認知症でも次のような状態であれば、売却できるケースがあります。
- 売却理由を理解している
- 売却価格を把握できる
- 契約内容を説明すれば理解できる
このような場合は、子どもがサポートしながら進めることになります。
不動産会社や司法書士が施設へ訪問し、本人確認などを行います。
成年後見制度が必要になるケース
親の意思能力がない場合には、成年後見制度を利用する必要があります。
成年後見制度とは、判断能力が不十分な人に代わって、家庭裁判所が選んだ成年後見人が財産管理などを行う制度です。
親が重度の認知症で売却判断ができない場合には、成年後見人が売却手続きを進めることになります。
成年後見制度には注意点があります。
成年後見人は、本人の利益を守る立場にあるため、売却が認められないケースもあります。
また、一度成年後見制度を利用すると、原則として本人が亡くなるまで継続するため、費用や手続きの負担も考慮する必要があります。
認知症が進行してから慌てないためにも、施設入所のタイミングで家の扱いについて家族で話し合っておくことが大切です。
参考：成年後見制度（後見・保佐・補助）の概要を知りたい方へ | 裁判所
施設に入った親の家を売却するときの税金と住民票の注意点
実家を売却する際に、最も大きな関心事となるのが税金です。
利益（譲渡所得）に対して最大3,000万円まで控除が受けられる特例は、手元に残る金額を大きく左右します。
施設に住民票を移しても「居住用財産の特例」は使える
「住民票を施設に移してしまうと、居住用財産として認められず、3,000万円特別控除が使えなくなるのでは？」と心配する方が多くいます。
結論から言えば、施設に入所して住民票を移した後でも、一定の要件を満たせば特例の適用が可能です。
税制上、重要なのは住民票の場所ではなく、施設に入る直前までその家が生活の拠点であったかという実態です。
施設への入所は、やむを得ない事情による住み替えとみなされるため、不当に権利が剥奪されることはありません。
しかし、すべてのケースで適用されるわけではありません。
施設入所の理由や、売却までの期間などによって条件が変わるため、判断に迷う場合は税理士や不動産会社へ確認しましょう。
3,000万円特別控除には期限がある
3,000万円特別控除の特例を受けるには厳格なタイムリミットがあります。
原則として「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却を完了させなければなりません。
たとえば、2023年中に親が施設に入所した場合は、2026年の大晦日までに売買契約を結び、引き渡しを終える必要があります。
この期限を1日でも過ぎると、数百万円単位の税金負担が生じる可能性があるため、売却活動は逆算して早めに開始しましょう。
施設に入った親の家を売却する流れ
親の意思確認や名義確認を後回しにすると、途中で売却が止まってしまうことがあります。
実家の売却の一般的な流れを確認していきましょう。
家の状態と名義を確認する
まずは、登記簿謄本で現在の名義を確認します。
親の単独名義なのか、夫婦共有なのか、あるいは亡くなった祖父の名義が残っているのかによって、準備すべき書類が変わります。
あわせて、雨漏りやシロアリ被害、境界杭の有無など、建物の物理的な状態も把握しておきましょう。
家族間で売却方針を話し合う
実家は家族全員にとって思い入れのある場所です。
売却を進める前に、家族間で方針を話し合っておくことが重要です。
次のことを整理しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。
- 売却するのか維持するのか
- 誰が手続きを進めるのか
- 売却費用や利益をどう考えるか
兄弟姉妹がいる場合は、事後報告ではなく、できるだけ早い段階で相談しておきましょう。
不動産会社に査定を依頼する
方向性が決まったら、不動産会社へ査定を依頼します。
査定を受けることで売却価格の目安がわかります。
また、家の状態によっては「リフォーム不要で売れる」「残置物があっても売却可能」などのアドバイスを受けられることもあります。
1社だけでなく複数社に相談すると、価格や対応方針を比較しやすくなります。
実家に残った荷物（不用品）を整理する
売却前には、実家に残った荷物の整理も必要になります。
施設入所後の実家には、多くの荷物が残っていることが少なくありません。
しかし、焦って一気に処分する必要はありません。
親本人が意思表示できる場合は、できるだけ確認を取りながら進めることが大切です。
また、不動産会社によっては荷物が残ったままでも売却可能なケースもあります。
整理が負担になる場合は、不用品回収業者や遺品整理業者に相談する方法もあります。
売却活動から契約・引き渡しまでの流れ
不動産会社と媒介契約を結ぶと、いよいよ売却活動が始まります。
| 内覧対応 | 週末を中心に見学者を受け入れます |
| 条件交渉 | 価格や引き渡し時期の調整を行います |
| 売買契約 | 本人の意思確認を経て、契約を結びます |
| 引き渡し | 残代金の受け取りと同時に、鍵を渡して完了です |
親の施設の支払い期限や税金の控除期限を念頭に置き、余裕を持ったスケジュールで進めていきましょう。
まとめ
親が施設に入った家でも、親本人に意思能力があり、売却に同意していれば売却は可能です。
しかし、親名義の家を子どもが自由に売却できるわけではありません。
共有名義や抵当権の有無、認知症による判断能力の低下など、事前に確認すべきポイントがあります。
認知症が進行して意思能力が失われると、成年後見制度が必要になり、売却のハードルが高くなる可能性があります。
そのため、施設入所のタイミングで家の扱いについて話し合っておくことが大切です。
また、住民票を施設へ移した後でも、一定条件を満たせば3,000万円特別控除が使えるケースがあります。
ただし、期限があるため、空き家のまま長期間放置するのは避けた方がよいでしょう。
実家の売却は、判断を後回しにすると、売却が難しくなったり、税金面で損をしたりする可能性があります。
まずは家族で方針を整理し、不動産会社や専門家へ相談しながら進めていきましょう。