「不動産を売り出しているけれど、なかなか売れない」
「不動産会社を途中で変えても大丈夫？」
不動産売却の途中でも、現在の不動産会社を変更することは可能です。
ただし、媒介契約の種類や契約期間によって、変更できるタイミングや手続きが異なります。
この記事では、不動産売却で会社を変えたほうがいいケースや、変更する3つの手順、注意点について解説します。
会社を変えても売却が難しい場合に検討したい不動産買取についても紹介します。
不動産売却で会社を途中で変えることはできる？
売り出しの途中であっても不動産会社（仲介業者）を変更することは可能です。
ただし、現在結んでいる媒介契約の種類や解約のタイミングによって、手続きの手順や注意点が異なります。
媒介契約の種類によって変更のタイミングが異なる
不動産会社との媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
会社を変更する際は現在の契約内容を確認しましょう。
| 媒介契約の種類 | 複数社への依頼 | 契約期間 |
| 一般媒介契約 | できる | 法律上の定めなし |
| 専任媒介契約 | できない | 3か月以内 |
| 専属専任媒介契約 | できない | 3か月以内 |
一般媒介契約では複数の不動産会社に依頼できるため、他社への変更や追加依頼を比較的しやすい契約です。
一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、1社にしか仲介を依頼できません。
契約期間中に別の不動産会社へ変更したい場合は、契約内容や解除条件を確認する必要があります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、宅地建物取引業法により3か月以内とされています。
契約期間中でも変更できる場合がある
3か月の契約満了を待たずに今すぐ会社を変えたいという場合でも、契約期間中の解約ができる場合があります。
不動産会社側に契約上の義務違反などがある場合です。
たとえば、レインズ（指定流通機構）への登録義務を果たしていない、定期的な販売活動報告がない、囲い込み（他社からの問い合わせや内覧の申し込みなどを不当に拒否・制限する行為）を行っているなど、不動産会社側に契約上の義務違反などがある場合は、契約期間中でも解除できる場合があります。
一方で、売主側の都合で契約を途中解除する場合は、契約内容によって費用が発生する可能性があるため、契約書の解約条項を確認しておきましょう。
不動産売却で会社を変えたほうがいいケース
不動産会社を変えるべきか迷った際は、現在の担当者や販売状況が以下のケースに当てはまるか確認してみましょう。
販売活動や担当者の対応に不満がある
担当者の対応に不信感がある場合は、不動産会社を変更することで状況が改善する可能性があります。
たとえば、広告への掲載状況や問い合わせ・内覧の状況について説明がない、販売活動の報告が少ないなど、売主が状況を把握できない場合は注意が必要です。
専任媒介契約では、宅地建物取引業者は売主に対して業務の処理状況を定期的に報告する義務があります。
報告頻度は専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上とされています。
また、担当者からの連絡が極端に少ない、質問をしても十分な回答がないなど、コミュニケーションに問題がある場合もあります。
このような状態が続いているなら、まず担当者に改善を求め、それでも改善されない場合は不動産会社の変更を検討してもよいでしょう。
売却について適切な説明やアドバイスを受けられない
家が売れない原因に対して、プロとしての適切な分析や提案がない場合も変更を検討すべきタイミングです。
たとえば、反響がない理由を分析せず「価格が高すぎるから下げましょう」と安易な値下げばかりを求めてくる場合は、担当者のマーケティング力や販売戦略が不足している可能性があります。
また「今週は反響がありませんでした」という報告のみで、どれくらいのアクセスがあったのか、内覧に至らなかった理由は何かなどの具体的なフィードバックがないケースも不動産会社との関係を見直すきっかけになります。
売主が現状を正確に把握できない状態が続くなら、他社への変更を視野に入れましょう
不動産売却で会社を変える3つの手順
不動産会社を変更する際は、トラブルを防ぐために正しい順序で手続きを進めることが大切です。
現在の媒介契約内容と契約期間を確認する
最初に行うべきなのは、現在交わしている「媒介契約書」の確認です。
確認したいのは次の項目です。
- 契約の種類（専任・専属専任・一般）
- 契約年月日と契約満了日
- 中途解約に関する特約事項や違約金の記載
これらを確認し「満了日のタイミングで終了させるか」「今すぐ途中解約の手続きを取るか」の方向性を決めます。
現在の不動産会社へ契約終了の意思を伝える
契約内容を確認したら、現在の不動産会社に契約を終了したい旨を伝えます。
契約期間が満了するタイミングで変更するのであれば、更新しない意思を伝えることになります。
契約期間中に変更する場合は、契約書に記載された解除条件などを確認したうえで、契約終了について相談しましょう。
なお、一方的に別の不動産会社と契約するのではなく、現在の媒介契約を整理してから新しい会社と契約することが大切です。
契約途中の解除では、契約内容によって費用が発生する可能性もあるため、変更を決める前に確認しておきましょう。
新しい不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社との契約終了を確認できたら、新しく依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、旧会社との契約が残った状態で別の会社と契約しないよう注意しましょう。
新しい会社を選ぶ際は、単純に査定価格が高い会社を選ぶのではなく、物件に合った販売方法を提案してくれるか、販売実績があるか、担当者の対応が丁寧か、などを確認しましょう。
不動産会社を変えるときの注意点
不動産会社を変えることで売却状況の改善が期待できる一方で、手順や選び方を誤るとトラブルや思わぬ費用の発生につながるリスクがあります。
会社を変更する前に、以下の注意点を押さえておきましょう。
契約途中で変更すると費用が発生する場合がある
媒介契約の契約期間中に不動産会社を変更する際、契約内容や解除の理由によっては費用が発生する可能性があります。
たとえば、売主側の都合で契約を途中解除した場合、契約内容によっては、それまでの媒介業務に要した費用を求められる可能性があります。
ただし、通常の広告費などは宅建業者の負担とされており、特別に依頼した広告などについては別途費用が発生する場合があります。
契約書の内容を確認したうえで、現在の不動産会社に費用について確認しておきましょう。
また、現在の不動産会社に問題があると思っていても、契約を確認せずに一方的に別の会社と媒介契約を結ぶのは避けたほうがよいでしょう。
トラブルを防ぐためにも、現在の契約を終了してから新しい不動産会社との契約に進むことが大切です。
次の不動産会社を選ぶときのポイント
不動産会社を変更するときは「今の会社より高い査定価格を提示してくれた」という理由だけで決めないことが重要です。
不動産会社を選ぶ際は、次の点を確認しましょう。
- 売却する物件に近い不動産の販売実績があるか
- 売却価格の根拠を具体的に説明してくれるか
- どのような販売活動を行う予定なのか
- 売却状況をどのように報告してくれるか
- 担当者が質問に丁寧に答えてくれるか
同じ失敗を繰り返さないためにも「なぜ今の会社を変えたいのか」を整理したうえで、次の会社を選ぶことが重要です。
不動産会社を変えても売れない場合は買取も検討する
不動産会社を変更して販売戦略を立て直しても、なかなか買い手がつかないケースもあります。
その場合は、一般の買主を探す仲介ではなく、不動産会社による買取への切り替えも有効な選択肢となります。
仲介から買取へ切り替えるメリットと注意点
仲介から買取へ移行する際は、以下のメリットと注意点を把握した上で判断しましょう。
- 短期間で現金化できる
- 内覧対応や宣伝活動が不要
- 仲介手数料がかからない
注意点は、買取価格は一般的に仲介で市場に売り出す場合より低くなる傾向があることです。
「早く売却したい」という希望がある一方で「できるだけ高く売りたい」という希望もあるため、買取に変更する場合は両者の違いを理解しておく必要があります。
買取が向いている不動産の特徴
買取は、すべての不動産に適しているわけではありません。
たとえば、次のような場合には、買取が選択肢になりやすいでしょう。
- 長期間売りに出しているが買主が見つからない
- 築年数が古く、建物の状態があまり良くない
- 一般の買主が見つかりにくい立地にある
- 早く売却して維持費や管理の負担をなくしたい
- 早急に現金が必要
買取にも向き・不向きがあるため、最初から買取だけに決めるのではなく、仲介で売却した場合の価格と買取価格の両方を比較して判断するとよいでしょう。
まとめ
不動産売却の途中でも、不動産会社を変更することは可能です。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のどの契約を結んでいるかによって、変更のタイミングや手続きが異なります。
会社を変更する場合は、まず現在の媒介契約の内容と契約期間を確認し、契約終了の意思を現在の不動産会社に伝えたうえで、新しい会社と媒介契約を結びます。
販売活動や担当者の対応に不満がある場合は、会社の変更を検討してもよいでしょう。
しかし、査定価格だけで次の会社を選ばず、販売実績や販売方法、担当者の対応などを確認することが大切です。
不動産会社を変更しても売却できない場合は、仲介から買取へ切り替える方法もあります。
仲介と買取の価格や売却までの期間などを比較し、自分の状況に合った方法を選びましょう。