「不動産を相続するけれど、兄弟で公平に分けるなら共有名義がいいのでは？」
そう考えているなら、少しだけ待ってください。
不動産の共有名義には注意が必要です。
売却や建て替えをする際に全員の同意が必要になったり、維持費の負担でもめたりするなど、思わぬトラブルにつながることがあるからです。
不動産は、相続人それぞれの事情や感情が絡みやすく、時間が経つほど問題が複雑になります。
共有名義のデメリットや将来起こり得るトラブルを理解しておくことが重要です。
この記事では、不動産を共有名義にするデメリットから、トラブル事例、共有を避けるための方法を解説します。
後悔しないために、以下の方法を参考にしてみてください。
不動産の相続で共有名義にするデメリット
不動産の相続で共有名義にした場合のデメリットについて解説します。
売却や建て替えに共有者全員の合意が必要になる
共有名義の不動産は、勝手に家全体を売却したり、建て替えたりすることはできません。
民法上、売却などの変更行為には共有者全員の同意が必要です。
資産価値の高い物件であっても活用が難しくなるのです。
固定資産税や管理費の負担でもめやすい
不動産を維持するには、固定資産税や修繕費、管理費などがかかります。
本来は持分に応じて負担すべきですが、誰か一人が支払いを拒んだり、支払う余裕がなかったりすると、他の共有者が立て替えざるを得ません。
このような不公平感が、親族間の修復不可能な溝を生む原因となります。
相続が繰り返されると権利関係が複雑になる
共有名義のまま放置し、共有者の一人が亡くなると、その人の持分がさらにその配偶者や子供たちに細分化されます。
時間が経つにつれ、一度も会ったことがない従兄弟やその家族が共有者になり、誰が権利を持っているのか把握すらできないという事態に陥るのです。
共有者の誰かが認知症になると資産が凍結されるリスク
共有者の一人が認知症などで判断能力を失うと、その人は法的合意ができなくなります。
すると、売却などの同意が得られないため、不動産の取引が完全にストップしてしまいます。
成年後見制度を利用するなどの手間とコストが発生し、非常に厄介な問題となるのです。
相続で共有名義にするメリット
デメリットが強調されがちな共有名義ですが、次のようなメリットもあります。
- 相続人同士で公平に遺産を分けやすい
- 将来の活用方法をゆっくり検討できる
- 資金が必要になった場合に自分の持分を売却できる
- 売却時の特別控除がある
共有名義にすればそれぞれが持分を取得できるため、平等に相続することができます。
遺産分割の話し合いがまとまらない場合に、ひとまず共有名義にして相続手続きを進めるのも一つの方法です。
共有名義にしておけば、不動産をすぐに売却する必要がないため、活用方法をゆっくり検討できます。
共有持分は単独で売却できるため、資金が必要になった場合に自分の持分を売却するという選択肢もあります。
将来売却する際に、一定の要件を満たすことで、居住用財産の3,000万円特別控除が、共有者一人ひとりに適用されるため、節税効果が高まるケースがあるのも見逃せないメリットです。
相続による共有名義のトラブル事例
実際によくあるトラブルの事例を紹介します。
たとえば、兄弟で実家を共有名義にした場合、1人は「売却して現金化したい」、もう1人は「思い出があるから残したい」と主張して意見が対立するケースがあります。
しかし、共有者全員の同意がなければ売却できないため、不動産が長期間放置されることがあります。
実家に1人の相続人が住み続けている場合、住んでいない相続人が「家賃を払ってほしい」と主張してトラブルになることもあります。
住んでいる側は「管理や維持をしているのだから当然だ」と考え、話し合いがこじれてしまうケースも少なくありません。
共有者の1人が亡くなり、その持分が配偶者や子どもに相続されることで、共有者が増えてしまうケースもあります。
共有者が増えるほど意思決定が難しくなり、売却や管理が進まなくなります。
共有名義の不動産は相続人同士の関係が良好なうちは問題がなくても、時間が経つにつれてトラブルが起きやすくなる傾向があります。
不動産の相続で共有名義にしないための対策
とりあえず共有という選択は、トラブルを先送りするようなものです。
多少面倒でも、次のような対策を検討しましょう。
不動産を売却して現金で分ける（換価分割）
換価分割とは、不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分ける方法です。
不動産をそのまま分けるのが難しい場合でも、現金にすれば公平に分配できます。
空き家になっている実家の場合は、早めに売却してしまうことで固定資産税や維持費の負担を減らすこともできます。
実家を誰も利用する予定がない場合には、換価分割は現実的でトラブルの少ない方法といえるでしょう。
一人が取得して代償金を支払う（代償分割）
代償分割とは、相続人の1人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ現金を支払う方法です。
たとえば、長男が実家を相続し、他の兄弟には不動産の価値に応じた現金を支払うことで、相続のバランスを取ります。
代償分割であれば、不動産は単独名義になるため、共有名義によるトラブルを避けることができます。
実家に住んでいる相続人がいる場合や、将来的にその不動産を利用する予定がある場合に、この方法が選ばれることが多いです。
しかし、代償金を支払う資金が必要になるため、資金計画を立てておくことが重要です。
土地を物理的に切り分けて個別に登記する（現物分割）
現物分割とは、不動産を物理的に分けて、それぞれを個別に相続する方法です。
土地の場合は、分筆して複数の土地に分けることで、それぞれを単独名義で所有できるようになります。
しかし、土地の形状や面積によっては分筆が難しい場合があります。
また、分筆すると土地の価値が下がる可能性もあるため、現物分割を検討している場合は専門家に相談しましょう。
相続前に遺言書を作成しておく
不動産の共有名義を避けるためには、相続が発生する前に遺言書を作成しておくことが有効です。
遺言書があれば、不動産を誰が相続するのかをあらかじめ決めておくことができます。
不動産は現金のように簡単に分けられないため、遺言書によって相続方法を明確にしておくことが、将来のトラブル防止につながります。
相続人同士で事前に話し合っておく
相続人同士で事前に話し合っておくことも重要です。
相続が発生してから話し合いを始めると、感情的な対立が生まれやすくなります。
しかし、親が元気なうちから不動産の扱いについて話し合っておけば、それぞれの希望を確認しながら相続方法を決めることができます。
たとえば「実家は売却する」「長男が住み続ける」「土地を分筆する」など、ある程度の方向性を決めておくだけでも、相続発生後の手続きがスムーズになります。
共有状態を解消する方法
すでに共有名義になってしまい、身動きが取れなくなっている場合は、共有状態の解消を検討してみてください。
自分の持分を他の共有者に買い取ってもらう
他の共有者（兄弟など）に、自分の持分を買い取ってもらう交渉をします。
不動産が親族内の単独所有にまとまるため、最も円満な解決策といえます。
しかし、持分の価格をどのように決めるのかで意見が対立することがあります。
不動産会社に査定を依頼して価格の目安を確認するなど、公平性を保ちながら話し合うことが重要です。
共有者全員で協力して不動産全体を売却する
共有者全員が合意し、不動産を一つの物件として第三者に売却する方法です。
持分のみを売るよりも高く売れる可能性が高く、全員がまとまった現金を得られます。
しかし、不動産全体の売却に一人でも反対する人がいると成立しません。
共有物分割請求を行う
共有物分割請求とは、共有者の一人が裁判所に申し立てを行い、共有状態の解消を求める手続きです。
裁判所の判断によって、不動産を売却して代金を分ける、または特定の共有者が取得して代償金を支払うといった形で解決が図られます。
しかし、裁判になると時間や費用がかかるため、まずは話し合いによる解決を目指すことが望ましいでしょう。
共有持分を専門の買取業者へ売却する
他の共有者が持分を買い取ってくれない場合には、自分の共有持分を専門の買取業者へ売却する方法もあります。
共有持分は通常の不動産よりも売却が難しいため、一般の買主が見つかりにくい傾向があります。
共有持分の買取を専門に行っている業者であれば、持分のみでも買い取ってくれます。
しかし、共有持分は自由に利用できる不動産ではないため、通常の不動産価格よりも安くなることが多い点には注意が必要です。
共有関係から早く抜けたい場合には、有効な選択肢のひとつといえるでしょう。
まとめ
不動産を共有名義で相続すると、さまざまな制約が生じます。
固定資産税や管理費の負担でトラブルになるケースや、相続が繰り返されることで共有者が増え、権利関係が複雑になるケースも少なくありません。
共有者の誰かが認知症になると、不動産の取引が進められなくなるリスクもあります。
相続人同士で公平に遺産を分けやすいなどのメリットもありますが、将来的なトラブルを防ぐためには慎重な判断が必要です。
共有名義を避けるためには、換価分割や、代償分割などの方法を検討するとよいでしょう。
相続前に遺言書を作成したり、相続人同士で事前に話し合っておくことも重要です。
すでに共有状態で意見が食い違っている場合は、専門家を交えて協議することをおすすめします。